Objektbetreuung Hausverwaltung Frankenthal

Objektbetreuung wird selten daran gemessen, wie gut sie läuft, sondern daran, wie oft das Telefon klingelt. Diese Seite geht der Reihe nach durch, was ein verwaltetes Wohnobjekt beschäftigt: Turnusplan, Mieterwechsel, Auffrischung vor der Neuvermietung, Zutritt ohne Verwalter, Außenanlagen und die Papierspur bis zur Rechnung.

Die Flächen, die im Leistungsverzeichnis regelmäßig fehlen

Beschwerden entstehen fast nie an den Treppenläufen. Die stehen in jedem Leistungsverzeichnis. Ärger machen die Randflächen, die beim Aufsetzen des Vertrags niemand aufgeschrieben hat und die deshalb auch niemand reinigt.

Kellerabgang, Kellerflur und die Tür zum Trockenraum
Handläufe und Geländerstäbe, nicht nur der obere Griff
Briefkastenanlage von außen, Klingeltableau, Türsprechstelle
Aufzugkabine mit Spiegel und Bedienfeld, dazu die Türlaufschiene, in der sich Sand und Flusen sammeln
Müllstandsplatz, Tonnenboxen und der Weg dorthin
Fahrradkeller, Waschküche, Lichtschächte, Zugang zur Tiefgarage

Eine belastbare Position nennt drei Dinge: Fläche, Tätigkeit, Takt. „Treppenhaus reinigen“ ist keine Position, weil sie sich nicht prüfen lässt. „Treppenläufe und Podeste nass wischen, wöchentlich“ ist eine. Flächen mit eigenem Rhythmus bekommen eine eigene Zeile, damit später nachvollziehbar ist, was geleistet wurde.

Häufig fehlende Positionen im Leistungsverzeichnis und ihre Folgen
Kellerabgang	Steht selten im Vertrag, ist aber der Weg zu Waschküche und Fahrradkeller. Bleibt er liegen, tragen Schuhe den Kellerstaub zurück ins gereinigte Treppenhaus.
Geländerstäbe	Der Handlauf wird gewischt, die Stäbe darunter nicht. Der Griff ist sauber, das Bild vom Podest aus bleibt schmutzig.
Briefkastenanlage	Werbereste, Fingerabdrücke, alte Namensschilder und Aufkleber. Die erste Fläche, die ein Mietinteressent aus nächster Nähe betrachtet.
Türfalz im Aufzug	Boden und Spiegel sind schnell gemacht, der Falz nicht. Dort sitzt der Schmutz, den die Kabine bei jeder Fahrt wieder in den Flur trägt.
Müllstandsplatz	Ohne feste Zeile bleibt er zwischen Reinigung und Hausmeister hängen und wird im Sommer zum Anlass der nächsten Mieterbeschwerde.
Lichtschächte	Laub und Blütenreste verdichten sich zu einer Schicht, die bei Starkregen dafür sorgt, dass das Wasser in den Keller läuft.

Mieterwechsel als Kette statt als vier Einzelbeauftragungen

Zwischen Wohnungsabnahme und Neuvermietung stehen selten die Arbeiten selbst im Weg, sondern die Lücken dazwischen. Der Entrümpler kommt am Dienstag, der Maler hat erst in der Folgewoche Zeit, die Endreinigung wird gebucht, sobald der Maler fertig gemeldet hat, und beim Übergabetermin fällt auf, dass die Silikonfuge im Bad noch offen ist. Jeder Schritt für sich ist kurz. Ins Geld gehen die Tage dazwischen, an denen niemand arbeitet und niemand einzieht.

Als ein Auftrag läuft die Kette in fester Reihenfolge: erst raus, was raus muss — alte Einbauschränke, Teppichboden samt Kleberesten, Tapete, defekte Sanitärobjekte. Dann der Untergrund: Dübellöcher und Risse spachteln, Wasserränder und Nikotin absperren, sonst schlagen sie durch den neuen Anstrich. Dann Anstrich und Boden, dann die Silikonfugen in Bad und Küche, dann die Endreinigung — nach dem letzten Gewerk und nicht davor.

Wer die Reinigung zu früh ansetzt, zahlt sie zweimal: Spachtelstaub hängt lange in der Luft und fällt auf den längst trockenen Boden zurück, und eine frisch gezogene Fuge hinterlässt Reste auf der eben gereinigten Fliese. Die einzelnen Schritte sind unter Rückbau und Entrümpelung, Renovierung und Gebäudereinigung ausführlich beschrieben. Im Objektgeschäft zählt vor allem, dass sie in einem Terminplan stehen und nicht in vier Kalendern.

Auffrischung vor der Neuvermietung: was den Zustand wirklich verändert

Nicht jede Wohnung muss vor der Neuvermietung komplett renoviert werden. Wir sehen sie uns vorher an und trennen das, was den Eindruck bei der Besichtigung verändert, von dem, was nur Budget bindet.

Entscheidend sind meist vier Punkte: ein deckender Anstrich in Weiß statt einer überstrichenen Wunschfarbe des Vormieters; Silikonfugen in Bad und Küche, die erneuert und nicht nachgereinigt werden, weil verfärbte Fugen bei jedem Termin auffallen; ein Boden ohne offene Kanten und lose Leisten; sowie Türen, Zargen und Steckdosenabdeckungen ohne Ausbrüche. Ein kompletter Bodenwechsel lohnt sich, wenn der Belag ohnehin am Ende ist. Eine Zwischenlösung wird beim übernächsten Wechsel erneut fällig.

Wer aufschließt, wenn niemand vom Haus vor Ort ist

Die meisten Arbeiten im Objekt finden ohne Vertreter der Verwaltung statt. Damit das trägt, wird der Zugang vor dem ersten Einsatz geregelt und nicht am Einsatztag improvisiert.

Schlüssel gehen gegen Quittung heraus und tragen nur eine neutrale Kennung ohne Hinweis auf das Haus; am Auftragsende laufen sie denselben Weg zurück
Bei Schließanlagen halten wir fest, welcher Schlüssel welche Türen öffnet — Haustür, Keller, Müllraum und Tiefgarage sind selten derselbe
Türcodes und Garagensender werden wie Schlüssel behandelt: dokumentiert, personengebunden, am Ende zurückgegeben
Bei einer Alarmanlage brauchen wir Bedienung, Scharfschaltzeit und einen Ansprechpartner, den wir bei einer Fehlauslösung erreichen
In Wohnanlagen liegen die Termine bevorzugt tagsüber, weil ein nasser Treppenlauf abgesichert und für die Bewohner sichtbar sein muss

Im Schadensfall — Wasser im Keller, Scherben im Hausflur, ein aufgebrochener Briefkasten — hilft keine Ticketnummer, sondern jemand am Telefon, der das Objekt kennt. Anfragen laufen direkt über 0160 2107030 und über info@usc-germany.de.

Außenanlagen: die Kontrollpflicht bleibt in Ihrer Akte

Räum- und Streupflicht sowie die Kontrolle der Außenanlagen lassen sich auf einen Dienstleister übertragen, aber nur schriftlich und mit klar beschriebenem Umfang. Die Überwachungspflicht des Eigentümers entfällt dadurch nicht. Deshalb gehört in solche Positionen hinein, was getan wird und in welchem Zeitfenster.

Praktisch geht es um wenige wiederkehrende Punkte: Laub auf Zuwegen und Außentreppen, das nass zur Rutschfläche wird; Moos auf Belägen an der Nordseite; abgesackte oder lose Gehwegplatten; Astbruch nach Sturm; freie Sicht an Ein- und Ausfahrten; Winterdienst mit festgelegten Zeitfenstern und einem Streumittel, das zur örtlichen Satzung passt, denn die gibt vielerorts vor, ob Salz überhaupt zulässig ist. Der laufende Grünschnitt und die Turnuspflege stehen unter Gartenpflege.

Angebot, Nachtrag, Rechnung: die Papierspur zum Auftrag

Am Anfang steht ein Angebot, in dem jede Zeile für sich lesbar ist. Es bindet uns 14 Tage — lang genug, um es durch eine Eigentümerversammlung oder eine interne Freigabe zu bringen. Zusatzleistungen werden nur nach Abstimmung ausgeführt: Sie bekommen sie vorher als Nachtrag und nicht hinterher als Zeile auf der Rechnung.

Die Rechnung ist so gegliedert, dass sich jede Position einem Objekt und, wo es sinnvoll ist, einer Wohneinheit zuordnen lässt. Sagen Sie uns, wie Ihre Abrechnung aufgebaut ist, dann folgen wir dieser Gliederung. Das Zahlungsziel beträgt 14 Kalendertage ab Rechnungsdatum ohne Abzug. Bei größeren Aufträgen wird nach Baufortschritt in Abschlägen abgerechnet, statt alles bis zur Schlussrechnung offen zu halten.

Abgesichert sind Schäden an Personen, Sachen und Vermögen über eine Betriebs- und Berufshaftpflicht — im bewohnten Haus meist der Punkt, nach dem die Eigentümergemeinschaft zuerst fragt. Reicht die eigene Kapazität nicht aus, kommen qualifizierte Nachunternehmer dazu; an Ansprechpartner, Vertrag und Rechnungssteller ändert das nichts. Maßstab der Ausführung sind die anerkannten Regeln der Technik, für die Gebäudereinigung DIN 77400, für Abbrucharbeiten DIN 18459.

Leistungsumfang

Was ein verwaltetes Objekt über das Jahr braucht

Sechs Blöcke, die sich einzeln vergeben oder in einem Vertrag bündeln lassen.

Treppenhaus im Turnus

Nach Leistungsverzeichnis mit eigenem Takt je Fläche, einschließlich der Randflächen, an denen sich Beschwerden entzünden.

Wohnungsauffrischung

Untergrund prüfen, spachteln, absperren, streichen, Silikonfugen erneuern, Leisten und Abdeckungen ersetzen.

Entrümpelung und Rückbau

Zurückgelassenes Mobiliar, alte Einbauten, Teppich mit Kleberest, Tapete; getrennt gesammelt und mit Nachweis entsorgt.

Endreinigung zur Übergabe

Erst nach dem letzten Gewerk angesetzt, damit Schleifstaub und Fugenreste nicht auf der frisch gewischten Fläche landen.

Außenanlagen

Zuwege und Höfe freihalten, Grünschnitt im Turnus, Laub, Winterdienst mit abgestimmten Zeitfenstern.

Kleinreparaturen

Klemmende Türen, lose Handläufe, defekte Briefkastenschlösser, Nachrüstungen im Gemeinschaftsbereich.

Vor der Vergabe

Fragen, die Verwalter uns zuerst stellen

Wie detailliert sollte das Leistungsverzeichnis für ein Treppenhaus sein?

So detailliert, dass jede Zeile Fläche, Tätigkeit und Takt nennt. „Treppenhaus reinigen“ lässt sich nicht prüfen und führt bei jeder Beschwerde zur gleichen Diskussion. Flächen mit eigenem Rhythmus — Fenster im Treppenhaus, Kellerflure, Lichtschächte, Müllstandsplatz — bekommen eine eigene Zeile. Wir gehen das Objekt vorher ab und schlagen die Positionen vor. Was Sie streichen wollen, wird gestrichen.

Wie werden mehrere Objekte in einem Vertrag geführt?

Als Sammelvertrag mit Einzelaufstellung. Jedes Objekt steht mit eigener Adresse, eigenem Leistungsumfang und eigenem Takt darin. Ein Haus mit sechs Parteien und Vorgarten braucht einen anderen Umfang als eine Anlage mit Tiefgarage, Aufzug und Müllsammelraum. Abgerechnet wird getrennt je Objekt, damit sich die Positionen ohne Umbau in Ihre Abrechnung übernehmen lassen.

Woran hängt es, wenn eine Wohnung nach dem Auszug zu lange stillsteht?

Nicht schnelleres Arbeiten, sondern der Wegfall der Wartezeiten zwischen den Gewerken. Stehen Entrümpelung, Renovierung und Endreinigung in einem Auftrag, steht der Terminplan vor dem ersten Handgriff, und die Reinigung wartet nicht darauf, dass jemand den Maler anruft. Hilfreich ist außerdem eine Begehung vor dem Auszugstermin, weil dann bereits feststeht, was tatsächlich anfällt.

Wie weisen Sie die erbrachten Leistungen für unsere Abrechnung nach?

Über das Leistungsverzeichnis. Jede Position ist einzeln beauftragt und wird einzeln abgerechnet, mit Objektbezug und dort, wo es sinnvoll ist, mit Bezug auf die Wohneinheit. Zusatzleistungen erscheinen nicht als Sammelposten, sondern als der Nachtrag, den Sie vorher freigegeben haben. Bei Mieterwechseln halten wir den Zustand vor und nach den Arbeiten fotografisch fest, wenn Sie das für die Übergabe benötigen.

Was passiert, wenn während der Arbeiten Zusatzleistungen auffallen?

Wir halten an und melden uns. Hinter einem Einbauschrank kann ein Feuchteschaden sitzen, eine Zarge kann morsch sein, ein Bodenaufbau anders ausfallen als angenommen. Sie erhalten die Feststellung, den Vorschlag und den Preis als Nachtrag, bevor gearbeitet wird. Ohne Ihre Freigabe wird nichts ausgeführt, was nicht im Auftrag steht.

Wer haftet, wenn im Treppenhaus ein Schaden entsteht?

Dafür greift unsere Betriebs- und Berufshaftpflicht, die Personen-, Sach- und Vermögensschäden abdeckt. Melden Sie den Schaden mit Datum, Stockwerk oder Ort im Objekt und möglichst einem Foto — das erspart eine zweite Begehung. War ein qualifizierter Nachunternehmer im Einsatz, wenden Sie sich trotzdem an uns: Die Abwicklung übernimmt die USC Germany UG.

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